Todos os anos, os proprietários de imóveis, precisam se preocupar com o pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que tem previsão no artigo 156, Inciso I, da Constituição da República de 1988.
Este tributo incide sobre a propriedade imobiliária de todos os tipos: residências, prédios comerciais ou industriais, terrenos e até mesmo chácaras que estejam na região urbana, ou ainda, conforme previsão do artigo 32 do Código Tribunal Nacional, quando um dos seguintes serviços públicos seja mantido:
Meio fio ou calçamento; Abastecimento de água; Sistema de esgotos sanitários; Rede de iluminação pública; Escola primária e/ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 km;
MAS PARA QUE SERVE O IPTU ?
O valor arrecadado deve ser utilizado para:
- construir sistemas de saneamento e esgoto;
- melhorar a pavimentação das ruas;
- ampliar e reparar a rede de iluminação pública
- e ainda pode ser utilizado para investir em saúde, educação, segurança, entre outros serviços voltados para o bem-estar da população do município.
O QUE É VALOR VENAL?
Trata-se de uma estimativa de preço para compras e vendas que o Poder Público estipula para determinados bens. Então, para calcular o imposto são considerados três principais pontos: localização da propriedade; tamanho do terreno e a área construída (avaliada em metros quadrados).
E COMO É FEITA A COBRANÇA ?
Sobre o valor venal é aplicado uma alíquota determinada pelo município, o resultado é o valor final do imposto que será cobrado do contribuinte proprietário do imóvel urbano.
Ex. R$ 250.000,00 (valor venal) x 0,86% (alíquota) = 2.150,00 (valor do IPTU).
EXISTEM POSSIBILIDADES DE DESCONTO DO IMPOSTO ?
Sim! É Sempre importante observar as regras especificas da Prefeitura, todavia, normalmente são considerados os seguintes pontos para concessão de desconto no imposto:
vegetação arbórea, declarada de preservação permanente; e imóveis de caráter histórico, cultural ou paisagístico, preservados por lei municipal;
É POSSÍVEL TER A ISENÇÃO DO IMPOSTO?
Sim! Existem casos em que a lei municipal pode prever situações que garantam a isenção de IPTU, como imóveis rurais ou sem aproveitamento. Entretanto, vale ressaltar que a regra varia de acordo com cada cidade. Como se trata de um tributo pago ao município, as prefeituras é que definem as regras aplicadas. Por regra, são considerados os seguintes casos:
- Aposentado ou pensionista que só tenha um imóvel de valor e área limitados;
- Beneficiário de Programa Social;
- Entidades culturais ou Templos;
- Portadores de Moléstias graves
SE O IMPOSTO ESTIVER ERRADO, COMO FAZER A REVISÃO DO CÁLCULO DE IPTU ?
Inicialmente o proprietário deve contratar um profissional capacitado que faça análise de imóveis para fazer um laudo de avaliação especifico, caso o resultado comprove alguma divergência do calculo é possível questionar a prefeitura mediante abertura de um processo administrativo que fará a revisão do imposto.
Na hipótese da Prefeitura se negar a avaliar ou regularizar a situação, o contribuinte deve propor a ação revisional de IPTU na esfera judicial.
COMO O JUDICIÁRIO TEM SE POSICIONADO SOBRE REVISÃO DE IPTU ?
A questão não é pacifica, todavia, o contribuinte que discordar dos lançamentos feitos pela prefeitura, pode, com o apoio de uma equipe técnica especializada em IPTU obter bons resultados, como se vê:
O Município de Carapicuíba/SP foi condenado a restituir os valores pagos com base de calculo incorreta englobando uma revisão dos últimos 5 anos, a prova pericial constatou que o valor venal atribuído ao imóvel (R$ 12 milhões) era muito superior ao valor de mercado (R$ 5 milhões). A Prefeitura recorreu da decisão, mas a sentença foi mantida pelo Tribunal de São Paulo.
(TJ-SP – Processo 1010299-36.2017.8.26.0127, Relator: Henrique Harris Júnior da 18ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 15/04/2020)
Em outro caso, o Município de Sorocaba/SP foi obrigado pelo Tribunal de São Paulo a suspender a execução fiscal contra o contribuinte no valor de R$ 199.965,59, devido a prova nos autos que o crédito tributário não era exigível, pois se utilizou de base de calculo incorreta. A Prefeitura recorreu até o Superior Tribunal Federal que manteve a decisão, garantindo a isenção do imposto.
(TJ-SP – Processo 0515773-22.2010.8.26.0602, Juíza: Karina Jemengovac Perez da Vara da Fazenda Pública de Sorocaba, Data de Publicação: 23/11/2013)
Nos dois casos os Autores foram representados por este escritório.
PRINCIPAIS TESES POSSÍVEIS DE DISCUSSÃO DE IPTU NO JUDICIÁRIO
- Redução do imposto em Imóvel atingido por enchente;
- Revisão do imposto por eventual erro na fixação do Valor Venal do Imóvel – apurado por perícia;
- Revisão do imposto devido à existência no imóvel de maciça área arbórea (árvores) que limite sua utilização.
- Revisão do imposto devido à existência de Área de Preservação Permanente – APP no imóvel;
- Não incidência do Imposto em Imóvel com destinação Rural que esteja em localização urbana;
Além dessas possibilidades, atualmente, o Tribunal de São Paulo tem assegurado as Incorporadoras a Extinção de Execução Fiscal que busca a Cobrança retroativa de IPTU sobre englobamento de imóveis, que ocorre quando terrenos vizinhos são adquiridos para o lançamento de um único empreendimento, evitando assim, uma cobrança em duplicidade.
No novo lançamento de IPTU, a Prefeitura de São Paulo desconsidera que os impostos foram quitados de forma individualizada e aplica alíquota superior a anteriormente praticada, dado que o novo cálculo tem como base o tamanho total do empreendimento. Em diversos casos, o judiciário anulou a cobrança indevida!
Processos: 1557846-58.2019.8.26.0090; 1570423-05.2018.8.26.0090 e 1567157-10.2018.8.26.0090
De modo geral o Imposto Predial não é novidade, todavia, muitos contribuintes, proprietários de imóveis, não têm conhecimento dos seus direitos, ou que as Prefeituras podem incorrer em situações como as que tratamos aqui, isto é, que indiquem a necessidade de reavaliação do imposto, ou, eventualmente, que ofereçam algum beneficio fiscal.
Portanto, é fundamental consultar um profissional jurídico capacitado e de confiança para que ele analise a legislação aplicável ao seu município e identifique se é possível a revisão, redução ou até mesmo a isenção do pagamento de IPTU.
Dr. Ricardo Monteiro, bacharel em Direito pela Universidade São Judas, especialista em Direito Empresarial com título conferido pela Escola Paulista da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, formado em Contratos pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e em Recuperação de Empresas e Falência pela Escola de Direito da Fundação Getúlio Vargas de São Paulo. Atua como conselheiro no Conselho Consultivo da Região Metropolitana do Estado de São Paulo, sub-região sudoeste, vinculado à Secretaria da Casa Civil do Governo do Estado de São Paulo e também como conselheiro junto à FIESP – Federação das Indústrias do Estado de São Paulo, lotado na CIESP Cotia. Ricardo Monteiro participa como palestrante e conferencista junto ao SECOVI, CRECI, SCIESP e CIESP
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