O mercado imobiliário da Granja Viana e seu entorno permanece impulsionado pela busca por mais qualidade de vida, áreas verdes e espaço, atraindo tanto famílias que desejam sair da capital quanto investidores atentos a novas oportunidades fora do eixo urbano mais adensado.
Com preços bem mais acessíveis em relação à capital paulista e terrenos muito mais amplos, a região da Granja Viana e outros bairros das cidades de Cotia, Carapicuíba, Itapevi, Jandira, Embu das Artes e até Vargem Grande Paulista e Caucaia do Alto oferecem uma combinação atraente de infraestrutura e natureza já que as grandes empresas de Desenvolvimento Urbano seguem investindo nestes diferenciais nos loteamentos de médio e alto padrão.
Enquanto em São Paulo um apartamento pequeno pode ultrapassar os
R$ 15 mil/m², na Granja Viana o preço médio do m² construído gira em torno de R$6.800. Entre os kms 21 e 30, é possível adquirir terrenos com áreas acima de 150 m² a partir de R$ 1.000 a R$ 1.500/m²— muitos deles em condomínios planejados com segurança, soluções sustentáveis, lazer estruturado e muito mais. “Essa diferenciação atrai compradores que saem de áreas mais caras em busca de espaço e custo/benefício”, comenta o economista Samy Dana, que também veio morar na Granja Viana há pouco menos de um ano.
Segunda Dana, nas regiões mais valorizadas da Granja, entre os kms 23 e 26, os terrenos subiram em média 40% em valor e casas prontas cerca de 30% nos últimos anos.
“Investir em casas ou apartamentos na Granja Viana pode gerar valorização superior à média paulista, dada a demanda por qualidade de vida e natureza. Projetos bem planejados com infraestrutura moderna, devem manter atratividade. O movimento de mirgrar de bairros caros da capital em busca de espaço maior continua favorável.”
Samy Dana, economista
Para Caio Portugal, presidente da AELO (Associação da Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) e CEO da GP Desenvolvimento Urbano — empresa com 40 anos de atuação no setor —, o movimento iniciado durante a pandemia, segue forte. “As pessoas passaram a valorizar mais o espaço onde vivem. O contato com a natureza, o home office ou o trabalho híbrido e a convivência familiar colocaram a região em destaque como uma alternativa viável e desejável”, diz.
“Quem quer fazer um upgrade de um imóvel menor para um maior ou busca um projeto mais individualizado vê uma boa oportunidade nos lotes urbanizados.”
Caio Portugal
Presidente da AELo e CEO da GP Desenvolvimento Urbano
Loteamentos Urbanizados
O mercado de loteamentos urbanizados – aquele em que você compra o terreno com toda a documentação pronta e infraestrutura para construir sua casa – se mantém forte, buscado especialmente entre consumidores que desejam personalizar suas casas e fugir das limitações do mercado de imóveis prontos.
Outro dos atrativos dos loteamentos urbanizados é o financiamento direto com o loteador, que não sofre as mesmas variações das taxas de crédito imobiliário tradicional, por isso, Caio observa que alguns de seus empreendimentos como o San Flower Condomínio Clube, em Caucaia do Alto, já demonstram forte procura por parte de pequenos investidores e construtores, interessados no público de renda até R$ 12 mil, que tem acesso a juros de até 10,5% ao ano via Caixa Econômica. Isso também aquece o mercado imobiliário em tempos de crédito restrito.
Luxo não tem crise
O relatório Luxury Outlook 2025, da Sotheby’s International Realty, que foca principalmente o mercado de luxo, destaca a busca de uma vantagem fiscal nos imóveis de alto padrão. Segundo o relatório, estes imóveis são vistos como uma boa estratégia de proteção do patrimônio contra a instabilidade do mercado de capitais. Para o economista Samy Dana, os compradores de imóveis de alto padrão geralmente tem menor dependência de financiamento imobiliário e, por conseguinte, são menos sensíveis a taxas de juros altas e oscilações econômicas momentâneas.
“Mesmo com altas taxas de juros, imóveis de luxo mantém sua atratividade exatamente por serem adquiridos por compradores com alta capacidade financeira, pouca necessidade de crédito e que buscam segurança e estabilidade, acima de retornos rápidos”, comenta Dana.
“As famílias de alta renda buscam e sempre buscaram investimentos em imóveis como estratégia de diversificação de carteira. Desde 2018, mesmo com a pandemia, os imóveis têm se valorizado acima da inflação e isso explica, em parte, porque os imóveis de alto padrão continuam vendendo.”
Celso pETRUCCI, economista cHEFE DO sECOVI-sp
Análise do Mercado Imobiliário
Apesar do cenário de juros altos, batendo os 15%, que impacta o mercado de médio padrão — especialmente para famílias com renda superior a R$ 12 mil, que dependem de crédito imobiliário para comprar, o mercado imobiliário tem se mantido estável e com fôlego graças aos investidores que focam a valorização a longo prazo e o segmento de imóveis enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, em expansção com novas faixas de renda e condições mais acessíveis de financiamento de imóveis de até R$ 500 mil, com juros atrativos, em torno de 10% ao ano para quem tem renda familiar até R$ 12 mil.
Analisando dados da Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI – Março 2025) e a tabela abaixo, percebe-se que, em 2024, os empreendedores do mercado imobiliário lançaram 1898 unidades habitacionais em Cotia e o mercado comprou 1634, entre unidades novas e do estoque de anos anteriores. Isso demonstra que o mercado ofertou dentro da capacidade de absorção, com maioria de lançamentos na faixa do Programa Minha Casa Minha Vida.
Em Osasco ocorreu um fenômeno diferente: o Mercado absorveu mais do que foi lançado, ou seja, entrou no estoque de unidades lançadas anteriormente. Lá o ritmo de lançamentos está menor do que o de vendas, em função de uma série de questões como escassez de terrenos, custo de obras e questões regulatórias. Por isso o saldo de unidades disponíveis está caindo. Já Barueri também permaneceu lançando mais unidades do que o mercado absorveu, principalmente no segmento de 3 dormitórios e assim seu estoque cresceu.
Celso Petrucci, economista chefe do Sindicato das Empresas de Compra, venda e administração de imóveis (Secovi-SP) observa que em 2025 o mercado imobiliário continua resiliente com dados de venda sensivelmente melhores que os dados de lançamentos. Este fato é acentuado pelo aumento do custo dos recursos destinados a produção dos novos empreendimentos que sofreram um aumento substancial nos últimos doze meses. Assim, as Empresas reduziram lançamentos, porém, as vendas em geral continuam fortes.
Onde o charme encontra a valorização
Com jeitinho de cidade interiorana, natureza exuberante e localização estratégica próxima à capital, a Granja Viana se firmou como um dos destinos preferidos de quem busca qualidade de vida. À frente desse movimento, profissionais apaixonados pela região impulsionam o mercado imobiliário com otimismo e visão estratégica. Seus relatos ajudam a entender por que o setor local segue aquecido e confiante no potencial de uma região que encanta novas famílias todos os dias.
O encontro com o clima interiorano
Morador da Granja há 16 anos, o publicitário Marcelo Varella encontrou na região a chance de viver de forma mais tranquila, sem perder o contato com a capital. “Eu nasci andando a cavalo, meu pai tinha fazenda e quando eu morava em São Paulo já gostava de vir almoçar por aqui”, lembra. Quando decidiu deixar o mercado publicitário, não teve dúvidas sobre onde queria morar.
“Às cinco da tarde eu venho pra escada de casa, fico sentado com a minha mulher e os meus cachorros, vendo o anoitecer e é muito lindo.”, conta.
Há 13 anos, Marcelo é sócio de Gastão Paolillo na MpM Rede de Inteligência Imobiliária, que conecta quem quer vender com uma rede de 500 imobiliárias.
“O mercado imobiliário é maravilhoso. Tem gente nascendo e partindo todos os dias. Sempre tem alguém querendo ou precisando vender e sempre tem pessoas querendo comprar ou alugar. Dependendo do momento, o jeito de fazer negócios muda, mas eles nunca deixam de ser feitos”
Marcelo Varella, Sócio de Gastão Paolillo
na MPM Rede de Inteligência Imobiliária
A revoada de maritacas foi a chave de ouro que fechou o negócio
O corretor Jonathan Martins, proprietário da JM Brokers, em Pinheiros, foi um dos que se mudaram para a região durante a pandemia, enxergando região um local próximo de sua empresa e do trabalho da esposa. Segundo ele, atuação do corretor foi decisiva para encontrar o imóvel certo.
“Eu estava insistindo sempre no mesmo condomínio. Já era o terceiro final de semana que eu vinha com a minha esposa e não encontrava o que eu queria no valor que pretendia investir”, relembra. No último dia de buscas, a surpresa: o corretor que o atendia o levou a um condomínio vizinho, onde encontraram o imóvel perfeito, dentro de suas expectativas. “A chave de ouro foi quando abrimos a janela da suíte master e vimos uma revoada de maritacas”, diz Jonathan.
“É uma casa gostosa, com vista para a natureza, com tudo o que a gente estava procurando. Aqui a nossa filha pode, de verdade, ficar brincando na rua com as amiguinhas. A gente tem a sensação de morar numa vila, com poucas casas e onde todo mundo se conhece.” Jonathan Martins, proprietário da JMsBrokers.
Da sua vivência na região ainda nasceu um novo braço de negócios, a JM Brokers Boutique, especializado em imóveis de alto padrão na região.
Vocação de família
Filho de corretores e com 40 anos de trajetória no setor imobiliário, Ricardo Silva carrega em seu DNA a paixão pela profissão e pela região. Proprietário da Portal Raposo Imóveis, ele se dedica há 15 anos de forma intensa à Granja Viana. “Conheço a maioria das ruas, bairros e condomínios e posso afirmar com segurança: o imóvel aqui é, sem dúvida, um dos investimentos mais sólidos”, diz.
Acompanhando de perto a transformação local, Ricardo acredita que o melhor ainda está por vir.
“A Granja Viana continuará a se valorizar cada vez mais, acompanhando o crescimento da infraestrutura, o fortalecimento do comércio local e a busca constante por qualidade de vida. Por tudo isso, sigo firme no compromisso de trabalhar, acreditar e investir nesta região que tanto amo.”
Ricardo Silva, Proprietário da Portal Raposo Imóveis
O perfil de quem compra e vende
Segundo Hélio Alterman, proprietário da imobiliária Proinvest, há 48 anos na região, a maioria das casas de alto padrão, com valores que ultrapassam os R$ 5 milhões, que foram vendidas recentemente foram compradas por um público muito mais jovem do que o que comprava antigamente. “São Influenciadores digitais, youtubers, apresentadores de TV, MC’s, jovens de 30 e poucos anos, que vêm em busca de imóveis modernos, sustentáveis, com automação e muito conforto”, conta. “Jovens casais sem filhos também procuram bastante por casas em terrenos menores ou apartamentos na região com infraestrutura e conforto. As casas mais antigas, com terrenos amplos, são procuradas por aqueles que buscam o perfil mais interiorano, mais rústico e na maioria são vendidas por casais cujos filhos já cresceram, saíram de casa. Quando os filhos saem, os pais começam a pensar em imóveis menores e com mais praticidade no dia a dia.
“Hoje o que tende a acontecer na Granja Viana também é o Retrofit de imóveis, uma técnica que recupera e valoriza imóveis antigos, acrescentando a eles soluções modernas para o conforto do dia a dia.”
Hélio Alterman, Proprietário da Proinvest
Público Feminino
Mulheres são maioria na compra e aluguel de imóveis no país. Elas representam 52% dos interessados em aquisição de imóveis e 64% na locação, de acordo com o DataZAP. Segundo o mapeamento, a principal faixa etária está entre 41 e 60 anos, que corresponde a geração X.
Compradores por geração
A medida que a geração X alcança seu auge profissional, ocorre uma transferência de renda dos baby boomers para esse grupo etário uma geração mais jovens.
Um conceito de morar
A Granja Viana nasceu como um bairro de Cotia, ali ao redor da Paróquia de Santo Antônio da Granja Viana, mas ela foi crescendo, crescendo e acabou abraçando uma boa área de Carapicuíba, chegando até o bolsão do Fazendinha. E continuo crescendo, crescendo em direção à Avenida José Giorgi, com o badalado Condomínio São Paulo II, e foi se expandindo pela Estrada do Capuava, em direção ao Embu das Artes, com Condomínios de altíssimo padrão como o Vintage. Enfim, a Granja Viana rompe limites de município porque deixou de ser um bairro para se tornar um conceito de morar bem em casas confortáveis, dentro de condomínios de médio e alto padrão e perto de uma natureza – fauna e flora – exuberante. E a tendência é que os limites deste conceito de morar sigam em expansão. Hoje já se vê loteamentos com nome de Granja Viana no km 36 da Raposo Tavares.
Fundador da G3i Imóveis, Marco Antônio Garbuglio – com quatro décadas de experiência na área – ressalta que o bairro continua sendo um atrativo para quem busca segurança e tranquilidade com o diferencial de que os imóveis estão cada vez mais bem planejados, com projetos arrojados e de excelente qualidade.
Outro ponto positivo na sua visão é de que o constante crescimento e valorização do mercado regional traz também transformações positivas para os profissionais que atuam como fios condutores dessa grande vitrine: os corretores de imóveis.
“O corretor precisa estar bem preparado para atender os clientes que ficaram mais exigentes, procurando diversidade e priorizando produtos melhores, o que no geral acaba trazendo lucros e ganhos para todos”, aponta Marco Garbuglio, avaliando também que esse perfil impacta igualmente uma seleção mais rigorosa de imóveis, nivelando a qualidade para um padrão superior.
Com mais de duas décadas de experiência no mercado imobiliário, a advogada e empresária Vanessa Chicoli, à frente da Chicoli Imóveis, com unidades em Vargem Grande Paulista e no Jardim da Gloria – outro bairro da região da Granja Viana – está prestes a abrir sua terceira unidade em Caucaia do Alto. Além da busca pela compra de imóveis, ela observa que muitas pessoas também têm migrado de bairros de São Paulo e Osasco em busca de aluguéis mais acessíveis e imóveis mais espaçosos.
“Em Vargem Grande, temos casas excelentes com aluguel a partir de R$ 1.500. Já o metro quadrado de salas comerciais gira em torno de R$ 45,00. No caso de aluguel de lojas, o m2 gira em torno de R$80,00 no município. É uma alternativa muito mais viável em comparação com os preços praticados na capital, onde o aluguel de uma loja pode custar R$ 8 mil”, destaca.
Vargem Grande Paulista, aliás, antes considerada uma cidade-dormitório, hoje se torna um polo gerador de empregos e renda, atraindo novos moradores e empreendedores comerciais. O EcoMall e o Shopping Central Park, recentemente inaugurados no município são exemplos disso.
“Eu vejo o mercado imobiliário de forma muito promissora nesta região em expansão porque a Granja Viana virou um conceito. Morar perto do verde, com qualidade de vida, é morar na Granja”
Vanessa Chicoli, Proprietária da Chicoli
EcoMall: um empreendimento Mix-Used
Criado com o formato mix-used, o Eco Mall, de Vargem Grande Paulista, une comércio, moradia e serviços no mesmo local, com foco em sustentabilidade e reduzindo a necessidade de deslocamentos. Tanto apartamentos, quanto os pontos comerciais do empreendimento foram construídos exclusivamente para aluguel pelo empreendedor.
Com energia solar, reuso de água e arquitetura moderna, o projeto tem atraído desde moradores de meia idade em busca de praticidade até profissionais liberais que prezam por segurança e infraestrutura. Já conta com academia 24 horas, farmácia, restaurante, consultórios médicos, escritórios de advocacia, entre outros negócios.
Idealizadora do projeto, a arquiteta e urbanista Ruth Portugal lembra que o EcoMall nasceu de um empreendimento comercial de pequenos galpões. “É um projeto que nós escolhemos fazer ali para mudar a cara da entrada da cidade”, comemora Ruth. “Com esse empreendimento, queremos trazer oportunidades de novos negócios para a região”, explica.
Por Mônica Krausz
por 