Por Sonia Marques
Uma decisão da juíza Rossana Luiza Mazzoni de Faria, da 4ª Vara Cível de Carapicuíba, pode servir de alerta para que proprietários de imóveis de todo o Brasil fiquem atentos ao carnê do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, que já começou a ser distribuídos pelas prefeituras com primeira parcela vencendo em janeiro.
A juíza condenou a prefeitura a reduzir o imposto de um terreno na avenida São Camilo naquela cidade, em quase 60%.
Na verdade, a redução foi na base de cálculo do imposto que refletiu no valor final do mesmo. Quem explica é o advogado Ricardo Monteiro, autor da ação.
O valor do IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel que varia de acordo o tamanho do terreno, da área construída, mas também depende da região em que o imóvel está inserido, das benfeitorias na rua e no bairro.
Para calcular o valor do imóvel a Prefeitura utiliza uma a alíquota prevista por lei municipal. Cada prefeitura tem uma legislação própria. A questão é: será que o valor calculado condiz com a realidade?
O advogado explica que é o mercado imobiliário que define o preço final e isso depende também de outros fatores como por exemplo a situação econômica do pais.
“Em que pese a forma do cálculo do tributo pelo Município tenha atendido aos critérios legais, notadamente a Lei 3.245/2013, a base de cálculo do IPTU, que consiste no valor venal do imóvel não refletiu o preço real do bem para o exercício de 2016 e seguintes, já que é comprovadamente superior ao próprio valor de mercado do imóvel”, despachou a juíza.
Para o advogado, o valor do imóvel em questão embora localizado em uma área nobre da cidade, na avenida São Camilo, foi superestimado pela prefeitura e uma perícia especializada contratada durante o processo balizou a decisão judicial. O valor real da área seria, de acordo com a perícia R$ 5, 4 milhões, mas a prefeitura calculou o imposto com base em R$ 12,8 milhões.
“As prefeituras praticam valores com base no mercado, como se estivesse no auge, como se o imóvel valesse mais do que valem hoje”, comentou o advogado especializado em Direito Imobiliário.
“Veja-se que a sensível alteração na base de cálculo (valor venal) repercute em completa modificação do valor do próprio IPTU. Assim, a revisão do próprio tributo é medida que se impõe”, diz a sentença que obrigou a redução de 57% na base de cálculo do IPTU.
Procurada a Prefeitura não respondeu sobre o assunto, mas na sentença alegou que cumpriu o que estava previsto em lei.
Em tempos de boom de mercado imobiliários, para o advogado, a “decisão é um precedente importantíssimo para a região”. A decisão também serve de alerta para outros proprietários de imóveis na região da São Camilo ou outras localidades.
“É um importante reflexo dos efeitos da crise no mercado imobiliário da região. Isso porque embora os municípios atribuam valor de mercado geralmente próximo da média, ainda assim disparidades podem ser percebidas”, alertou.
Mas como saber se o valor de seu imposto está superestimado?
A dica do advogado é saber qual o valor do metro quadrado praticado na sua região. Esse número pode ser encontrado na Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI), um documento oficial que cataloga o preço médio do metro quadrado em cada parte de um município. Ele pode ser encontrado em sites especializados ou diretamente com a prefeitura. Ter uma noção de quanto seu vizinho paga de imposto também pode ajudar.
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