O mercado imobiliário tem projeções positivas para 2021, motivadas, sobretudo, pela queda na taxa de juros e demandas criadas pelas famílias durante o período de isolamento social. A expectativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) é de crescimento de até 10% do setor em comparação com 2020.
E a Granja Viana continua sendo a queridinha da vez e especialistas do segmento continuam apostando suas fichas na região! Assim, conforme já pontuamos em 2020, aqueles que almejavam um estilo de vida mais calmo em uma casa mais espaçosa e que já tinham planos de se mudar no futuro, encaixotaram suas coisas, fizeram as malas e desembarcaram na região.
Vamos entender a razão?
Além da qualidade de vida, o multicentrismo
Na busca de melhor qualidade de vida… no meio do caminho, não se encontrou uma pedra como diz o poeta. Mas a Granja Viana! “Costumamos dizer que o coronavírus foi o gatilho para que as pessoas realizassem o sonho de morar no campo perto de São Paulo, com uma boa infraestrutura e qualidade de vida. Ao desejo antigo reprimido somou-se a conveniência das famílias para um isolamento social com mais qualidade. A pandemia disparou isto e trouxe as famílias para cá, onde existia uma enorme demanda”, resume Marcelo Varella, sócio da Rede mPm. “Acho que estamos no lugar certo, na hora certa. É difícil um lugar tão interessante como a Granja, tão perto de São Paulo, com preços proporcionalmente ainda tão atraentes”, comemora.
Clima bucólico e charmoso, ar puro e muita área verde foram alguns quesitos que atraíram novos moradores para o bairro. Isso sem falar no comércio variado, escolas, bares e restaurantes. A gastronomia, aliás, é um dos principais atrativos. Como contraponto, temos uma rodovia cujo trânsito já é conhecido pela maioria. Mas com as novas configurações de trabalho e moradia, isto não é mais visto como entrave. “O home office fez com que as pessoas repensassem um pouquinho sobre suas vidas, aquela loucura de São Paulo, agitação, trânsito… Estamos a uns 30 minutos da capital, mas com um diferencial: a tranquilidade que lá não tem. Então, essa paz trouxe as pessoas para cá e vai fazer com que fiquem”, acredita Artur Henrique Clementino Folha, sócio da RE/MAX Futuro.
Lucio Ventura, diretor da Ventura Negócios Imobiliários, enumera que “a procura por um imóvel em nossa região, com espaços maiores, cresceu entre 10 e 15%”. Imóveis de tamanhos maiores e terrenos grandes “acabaram trazendo muitos compradores e locatários para a região, fortalecendo e aquecendo o mercado imobiliário com um todo”, justifica o profissional. Para ele, isso comprova que o cliente está mais voltado à qualidade de vida, buscando distanciar-se cada vez mais dos grandes centros urbanos.
Expansão territorial
Os limites da Granja Viana vão muito além daquele trecho onde ficava a fazenda da família Niso Vianna, entre os kms 22 e 24 da Rodovia Raposo. Ao longo dos anos, o bairro cresceu e chegou aos limites do km 30, a poucos quilômetros do centro de Cotia, onde está localizada sua maior área, e também aos municípios vizinhos. Essa Granja Viana expandida levou empreendimentos para todo o eixo da rodovia. Alberto Miranda é proprietário do loteamento comercial e industrial Polo 40, localizado no km 40 da rodovia Raposo Tavares, e em 2019, resolveu apostar no segmento residencial. Sempre na região de Caucaia do Alto e Vargem Grande Paulista. “Trilhei minha história nesta região. Há mais de dez anos vislumbro o entorno de Caucaia do Alto como um local com grande potencial econômico, e isso não só para o setor da construção civil e do mercado imobiliário. Continuo acreditando em minhas apostas, e hoje vejo que a região vem cada vez mais demonstrando seu potencial”, diz. Para ele, Vargem Grande Paulista e Caucaia do Alto possuem a capacidade de ter uma “vida autônoma”.
Fenômeno é mundial
Caio Portugal, CEO da GP Desenvolvimento Urbano, aponta o crescimento do subúrbio em detrimento do centro em várias partes do mundo. “É um fenômeno que veio para ficar. O que tem acontecido não só na região, mas em outros locais, inclusive do mundo, tem demonstrado que o consumidor percebeu que espaço físico, acesso a áreas livres e verdes, ruas para caminhar e imóveis de tamanho maior fazem toda diferença. Isso causou impacto em cidades menos centralizadas, como é o caso da nossa”, explica.
Recentemente, reportagem do The Economist apontou essa tendência. Em Kingsmere, um novo subúrbio de Bicester, uma cidade a 80 km a noroeste de Londres, as ruas estão repletas de pessoas passeando e crianças brincando. Em dez anos, 1.600 casas foram construídas no local e outras 900 estão por vir. No escritório de vendas da Bovis Homes, o corretor Flip Baglee disse que “nunca soube que estivesse tão ocupado”. O mesmo acontece em Rhinebeck, um vilarejo a 130 quilômetros ao norte da cidade de Nova York: muitas das propriedades anunciadas na vitrine do Gary DiMauro Real Estate – de mansões a chalés – já estão ocupadas.
Como se vê, Granja Viana não é o único lugar do mundo aquecendo. Os preços das casas americanas aumentaram 11% no ano até janeiro, o ritmo mais rápido em 15 anos. Os da Grã-Bretanha aumentaram 8% no ano passado e na Alemanha, 9%. Nos 25 países acompanhados pelo The Economist, os preços reais das casas aumentaram em média 5% nos últimos 12 meses.
Test drive aprovado
A grande maioria dos novos moradores optaram, em um primeiro momento, pela locação a fim de checar a adaptação ao local. Passado um ano, “muitos que vieram e alugaram, aprovaram o test drive” conta Helio Alterman, diretor da Proinvest. Lucio Ventura concorda: “normalmente o cliente que aluga, sempre tem um pensamento de, ao final da locação, comprar o imóvel, aquele já alugado ou outro nas mesmas condições e localidade. Mas é claro que se acentuou, pois os clientes hoje procuram imóveis de tamanho maior e isso é ainda um privilégio na nossa região”.
Entre os moradores que já passaram pela fase, digamos, de teste, 61,8% estão pensando em adquirir o imóvel. “O mercado imobiliário de venda, na Granja Viana, nunca esteve tão aquecido na sua história. Isso não significa que os preços devam subir, pois o excesso de oferta que temos ainda é muito grande. Mas estamos a caminho de uma valorização futura e merecida, quando baixarem os estoques”, acredita Gastão Paolillo, sócio da Rede mPm.
Tudo junto e misturado
A imagem que costumávamos ter sobre nossos lares, como um espaço de conforto para descanso e recolhimento, agora tem um papel e importância muito maiores. A casa se tornou, com a pandemia, um lugar para descanso, lazer e trabalho. Tudo junto e misturado.
“A casa virou a solução nesse momento de crise para se defender da ameaça do vírus. Como a saída foi passar mais tempo no imóvel, assim surge a necessidade de dar o upgrade no jeito de morar”, pontua Luiza Fernandes, diretora da Granja Negócios Imobiliários. “A pandemia fez as pessoas verem o lado moradia com mais qualidade de vida para a família”, completa Marco Antônio Garbuglio, diretor da G3i Imóveis. Muito além de ressignificar cada espaço de nossas casas, passamos a valorizar imensamente nosso espaço. Caio Portugal explica esse movimento: “o fenômeno anterior dos estúdios, aqueles apartamentos pequenos, aconteceu porque a vida da pessoa era fora de casa. Com as restrições da pandemia e a possibilidade de trabalho remoto ou híbrido, temos uma demanda cada vez maior por lugares mais planejados, bairros mais estruturados e novos loteamentos”.
Alberto Miranda crê que a chave para o sucesso passa pela ideia de pensar produtos imobiliários “fora da caixa” ou, em outras palavras, diferenciados. “Dentro deste mercado, acredito em produtos que possam trazer aos clientes diferenciais que levem às pessoas mais qualidade de vida, sem que isso necessariamente seja inacessível. No fundo, acredito que é isso que as pessoas buscam”, explica.
Financiamento x alta do mercado imobiliário
Com taxa de juros muito baixa, dólar alto e poucas alternativas para investimento, o “mercado imobiliário virou um refúgio”. Quem afirma é Confúcio Cavalcante, diretor da EPC Empreendimentos. “O imóvel passou a ser uma reserva de investimento fantástica, com uma valorização estupenda. E entre essas variáveis, a própria situação causada pela pandemia impactou diretamente na região. Foi uma combinação perfeita que tornou os imóveis por aqui ainda mais atraentes”, alega. Ele apresenta números para comprovar sua fala: no Vintage Arte de Morar, por exemplo, cerca de 20 casas foram vendidas no período de um ano, no valor entre 2,5 milhões e 3,5 milhões. “Vendeu bem”, ressalta. Ele também viu seu estoque de terrenos zerar nesta onda.
Como ficou mais barato financiar e o aluguel passou a render mais em comparação às aplicações conservadoras, as pessoas voltaram a comprar imóveis como investimento, especialmente depois da queda de rentabilidade da renda fixa. A região atraiu, inclusive, investidores internacionais.
“Estamos vivendo uma fase de juros baixos, por isso o mercado imobiliário é a bola da vez entre os investimentos e continuará sendo no pós-pandemia”, acredita Luiza Fernandes, diretora da Granja Negócios Imobiliários.
Principais evoluções do setor
Sobre esta questão, Vanessa Pontes, diretora da Leardi Granja Viana, faz questão de responder. Para ela, valorização dos imóveis, interesse dos proprietários em regularizá-los foram as principais evoluções do setor. Já o diretor da G3i Imóveis, Marco Antonio – com quatro décadas de experiência na área – enumera a readequação nos preços e evolução no valor por m² como as novidades.
E Lucio Ventura completa a afirmação dos colegas: “a evolução mais sentida foi que o crescimento e a elevada procura acabaram deixando também um profissional mais preparado, mais imóveis e de melhor qualidade. Se o corretor está melhor preparado, também os clientes estão mais exigentes, procurando mais e querendo coisas melhores, o que no geral acaba trazendo lucros e ganhos para todos. De lado, ficam imóveis de menor valor e com documentação irregular”.
Todos os especialistas acreditam que, neste ano, os negócios fechados devem ser ainda mais exuberantes. Se o mercado imobiliário foi bom em 2020, será ainda melhor em 2021. “Acredito que o mundo nunca tenha mudado tanto de comportamento como neste último ano. E isso ainda deverá refletir e influenciar muito nos hábitos de moradia daqui para frente. Novos e revolucionários projetos, estilos e conceitos imobiliários deverão surgir para renovar o mercado, em torno dos novos padrões de comportamento da sociedade durante e no pós-Covid. Viver é buscar evoluir! Nunca evoluímos tanto e tão rápido na conscientização de valores, costumes e comportamentos, e creio que isso influenciará em tudo daqui para frente, inclusive no mercado imobiliário”, aposta Marcelo Varella.
Já para 2022 não é possível prever o que vai ocorrer. Mas uma coisa é certa – e todos são unânimes em afirmar: assim como o espaço passou a ser requisito para os imóveis, nosso verde continua tão ou mais valorizado. E assim será por muito tempo!
Por Juliana Martins Machado
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