A locação de casas e apartamentos cresceu 17,62% em Setembro na cidade de São Paulo em relação a Agosto, a segunda maior alta deste ano, puxando o crescimento acumulado desde Janeiro para 56,55%. A expansão desse mercado contrasta com o de venda de imóveis usados, que em Setembro teve queda de 33,57% na comparação com Agosto e registra queda de 1,67% no ano.
Os números foram apurados em pesquisa feita com 321 imobiliárias da Capital pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), que mostrou, pela primeira vez, o “sentimento de crise” chegando a estes dois mercados. Esta impressão dos corretores de imóveis está expressa na percepção de 45,48% deles de que o desempenho geral do mercado em Setembro foi pior do que em Agosto. Outros 42,37% disseram ter a percepção de que Setembro foi “igual” a Agosto enquanto que 12,15% acharam ter sido “melhor”.
“Embora a soma de ´melhor´ e ´igual´ supere a percepção de ´pior´, esse resultado acende uma luz amarela quando se lembra que o número dos que julgavam o mercado pior era de apenas 29,04% em Janeiro”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP. Ele também lembra que “o aluguel é a trincheira que sobra para quem não consegue financiamento e precisa dar um jeito de arrumar moradia, daí o crescimento na crise”.
Viana Neto menciona “luz amarela” em vez de vermelha porque a soma de opiniões que qualifica o comportamento do mercado em Setembro como “igual” ou “melhor” ainda supera o percentual de “pior”. “Negociações de compra pendentes ou em andamento podem alterar esses números até o final do ano, mas tanto a locação quanto a venda estarão sujeitas às oscilações no emprego, na renda e na capacidade de pagamento das famílias”, ressalva Viana Neto.
A percepção dos corretores, que é fundamentada pelos negócios do dia-a-dia, “está em linha também com os dados econômicos que mostram piora de vários indicadores em Setembro, um mês para esquecer”, destaca o presidente do Creci-SP. Foram fechadas mais de 95 mil vagas com carteira assinada em Setembro e o acumulado de vagas perdidas de trabalho com carteira assinada somou 1.238.628, segundo o cadastro do Ministério do Trabalho.
Os outros números ruins de Setembro lembrados por Viana Neto são a queda de 4,12% na arrecadação federal de impostos em comparação com o mesmo mês do ano passado, o aumento do rombo nas contas externas de 23,5% em relação a Agosto e, para o mercado imobiliário especificamente, o terceiro aumento este ano nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários da Caixa Econômica Federal (CEF).
Financiamentos em queda
O presidente do Creci-SP destaca que o mercado de imóveis usados, especialmente, chega ao sétimo mês do ano disparando alarmes para o desempenho nos próximos meses. “A participação dos financiamentos nas vendas teve o segundo pior resultado do ano, e esse é outro sinal de alerta sobre a instabilidade que ronda o mercado de imóveis usados”, enfatiza.
Em Setembro, foram financiados pela Caixa Econômica Federal e demais bancos com operação de crédito imobiliário 42% das unidades vendidas nas imobiliárias que o Creci-SP consultou. As vendas à vista somaram 50% do total de vendas. O pior mês em número de financiamento foi Junho, com 40,27% de unidades financiadas e 59,72% vendidas à vista. O mês com maior número de unidades financiadas por bancos foi Janeiro, com 74,75%.
“Esse conjunto de fatores econômicos e setoriais, como as dificuldades crescentes para financiar um imóvel, explica o porquê de as vendas estarem acumulando queda mesmo quando se tem, como em Setembro, uma queda relativa de preços”, afirma Viana Neto. Em Setembro, por exemplo, os preços do metro quadrado dos imóveis usados vendidos pelas imobiliárias consultadas pelo Creci-SP baixaram em média 2,73% na comparação com Agosto.
Descontos puxam vendas
A pesquisa do Creci-SP mostrou influência direta dos descontos concedidos pelos proprietários sobre as vendas em Setembro. Os imóveis usados situados nas Zona A e B, que têm os maiores preços médios por concentrarem bairros de classe alta e média, concentraram quase metade das vendas, com 47,21%.
O desconto médio sobre o preço original de venda aumentou 35,75% na Zona A (de 11,33% em Agosto para 15,38% em Setembro) e 77,78% na Zona B (de 4,5% para 8%). Nas demais zonas os descontos baixaram em Setembro: de 10,25% em Agosto para 9,15% (- 10,73%) na Zona C; de 12,69% para 10% na Zona D (-21,2%); e de 8,57% para 5,33% (-37,81%) na Zona E.
As 312 imobiliárias consultadas pelo Creci-SP venderam em Setembro na Capital 64,86% do total em apartamentos e 35,14% em casas. Assim como em Agosto, os imóveis mais vendidos em Setembro foram os de valor final até R$ 400 mil, com 54,05% dos contratos. Na distribuição das vendas por faixa de valor, 63,93%% se concentraram na faixa de até R$ 6.000,00 o metro quadrado.
O preço de imóvel usado que mais aumento em Setembro na Capital foi o de apartamentos de padrão médio com mais de 15 anos de construção situados em bairros da Zona A, como Alto da Boa Vista, Itaim Bibi e Campo Belo. O preço médio do metro quadrado subiu 22,98%, de R$ 6.250,00 em Agosto para R$ 7.686,46 em Setembro.
O imóvel que ficou mais barato entre todos os registrados na pesquisa do CRECISP foi a casa de padrão médio com até 7 anos de construção localizada em bairros da Zona E, como Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, entre outros. O preço do metro quadrado baixou 20,89% em média, de R$ 3.202,27 em Agosto para R$ 2.533,33 em Setembro.
Locação tem alta de 17,62% com aluguel em baixa de 2,77%
Os aluguéis residenciais baixaram em média 2,77% em Setembro em relação a Agosto na Capital, o que ajudou a inflar o número de novas locações na cidade, que cresceu 17,62% em Setembro na comparação com o mês anterior. As 321 imobiliárias que o Creci-SP consultou em Setembro alugaram 50,72% do total em apartamentos e 49,28% em casas.
A preferência dos novos inquilinos recaiu sobre casas e apartamentos com aluguel mensal de até R$ 1.200,00, que somaram 52,67% dos novos contratos. Os descontos concedidos pelos proprietários em Setembro foram maiores que os de Agosto em três das cinco Zonas de Valor que compõem a pesquisa: na E (+ 23,91%, de 9,20% para 11,40%); na C (+ 28,61%, de 7,48% para 9,62%); e na Zona A (+ 22,87%, de 9,88% para 12,14%).
Os descontos baixaram em Setembro na comparação com Agosto na Zona B (- 36,64%, de 11,68% para 7,4%) e na Zona D (- 37,71%, de 15,22% para 9,48%).
A pesquisa do Creci-SP constatou que o aluguel que mais subiu em Setembro foi o de apartamentos de 3 dormitórios localizados em bairros da Zona B, como Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista. O aumento foi de 35,5%, com o aluguel médio passando de R$ 2.200,00 para R$ 2.981,08. O aluguel que mais baixou foi o de casas de 3 dormitórios localizadas em bairros da Zona A, como os Jardins – o valor passou de R$ 3.571,43 em Agosto para R$ 2.400,00 em Setembro, uma redução de 32,8%.
As novas locações na Capital distribuíram-se entre as Zonas C (38,72% do total), D (21,0%), E (18,64%), B (15,38%) e A (6,25%).
Inadimplência estável
Quase metade (48,37%) dos imóveis alugados em Setembro na Capital têm o fiador como garantia de pagamento em caso de inadimplência dos novos inquilinos. O depósito de três meses do valor do aluguel ficou com 27,9% dos contratos, o seguro de fiança com 17,21%; a caução de imóveis com 5,74%; a cessão fiduciária com 0,65%; e a locação sem garantia com os restantes 0,13%).
Segundo a pesquisa Creci-SP, a inadimplência nas imobiliárias consultadas ficou estável em Setembro. Houve um crescimento de apenas 0,18% – os inadimplentes passaram de 5,6% em Agosto para 5,61% em Setembro. Já a devolução de imóveis aumentou 7,13%, o equivalente a 97,65% dos imóveis alugados em Setembro. Em Agosto esse percentual ficou em 91,15% das novas locações.
Ações judiciais em alta
O levantamento que Creci-SP fez nos Fóruns da Capital apurou que houve um aumento de 0,79% no número de ações judiciais envolvendo inquilinos e proprietários, de 2.547 em Agosto para 2.567 em Setembro.
O número de ações de rito ordinário – 136 no total – foi 22,52% maior que as 111 ações de Agosto. As ações de rito sumário cresceram 4,13% (de 1.017 para 1.059). Os demais tipos de ações encolheram em Setembro: consignatórias (- 20%, de 10 para 8); renovatórias (- 17,5%, de 80 para 66); e as propostas por falta de pagamento (- 2,33%, de 1.329 para 1.298).
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