Mercado imobiliário: Granja Viana ainda é a queridinha da vez?

O mercado imobiliário regional teve um desempenho surpreendente, muito acima da média, em 2020 e 2021. Como efeito do isolamento social imposto pela pandemia, os olhos de quem buscava um estilo de vida com qualidade e mais calmo, além de uma casa mais espaçosa, se voltaram para a Granja Viana. Com números bem expressivos e resultados impressionantes, a movimentação foi realmente intensa – aumento nas vendas de imóveis, crescimento do financiamento e crédito imobiliário, novos lançamentos e empreendimentos – e proporcionou grandes oportunidades de negócios. Mas e agora?

A Granja Viana ainda está surfando uma onda positiva. Mas não é mais a de Nazaré. “Durante a pandemia, a procura pela Granja Viana foi muito grande, maior até do que esperávamos. No pós-pandemia, houve uma diminuição, mas ainda está melhor do que antes. No fundo, estávamos mal-acostumados, porque tínhamos uma procura de, em média, 60 clientes por dia e, hoje, está em 30. Mas antes da pandemia, vinha 20. Então, a questão de crescimento ou retração depende de quais números vamos comparar”, comenta Helio Alterman, diretor da Proinvest. Para justificar, ele apresenta dados: a imobiliária que gerencia tinha um estoque aproximado de 6 mil imóveis em 2020, hoje este número reduziu à metade. “Isso demonstra que nosso mercado foi bem consumido nos últimos anos e manteve a média. Em 45 anos de mercado imobiliário, uma coisa eu aprendi: sempre tem alguém querendo comprar e sempre tem alguém querendo vender, independente de política, de crise, de economia… O imóvel é e sempre será um patrimônio seguro”, completa.

Não há uma resposta, digamos, universal para a questão sobre o comportamento atual do mercado imobiliário regional. Depende do olhar. E o de Gilson Tangerino, sócio-diretor da One Consultoria Imobiliária, é bem positivo. “O que acontece no momento, e isso nós já sabíamos, era que, com a normalização, a quantidade de pessoas querendo mudar de estilo de vida, em busca de espaço e grama, iria reduzir. Mas este não é o único motivo, houve também aumento nas taxas de juros. Esses dois fatores combinados reduziram os novos clientes buscando a Granja Viana. A procura caiu 60% e o fechamento dos negócios, 30%. O que deixa claro é que, embora tenha diminuído, os clientes estão mais decididos e os negócios sendo realizados. Em síntese, reduziu a quantidade, mas a qualidade está melhor”, resume.

Por sua vez, Ivana de Paula Machado, administradora do São Camilo Imóveis, e sua equipe sentem-se receosos com desaquecimento do mercado. “Ele aqueceu no ano passado, tudo o que tinha foi. Entre 2020 e 2021, o mercado cresceu, em média, 60%. Em 2022, caiu muito, de 70 a 80%. Em parte, por conta do aumento de juros, o que impactou no financiamento. De outro lado, os proprietários aumentaram preço dos imóveis e isso não acompanha a realidade. Há valores muito abusivos. As pessoas têm procurado imóveis com valor mais mediano. De locação, ainda há procura, mas não existe mercadoria”, comenta. A esperança é que, depois das eleições, a situação melhore. “Uma coisa é líquida e certa: isso passa. Não é a primeira vez que o mercado está enfrentando esta situação”, conforma-se.

“Dinheiro foge e escapa de um lugar ao outro, sem razão”, completa Marco Antônio Garbuglio, diretor da G3i Imóveis. Há 40 anos neste mercado e, há 25, no mesmo ponto, ele já viu de tudo e concorda com a opinião da colega de profissão. Não é a primeira e nem será a última vez que o mercado passa por momentos como esse. O segredo para enfrenta-lo está na reinvenção e, sobretudo, na criatividade! “Precisamos criar situações favoráveis ao mercado. Ofertar novas possibilidades. Nossa maior procura ainda é o residencial. Mas temos áreas comerciais e industriais que podem interessar a investidores. Precisamos de alternativas para passar essa fase. E no fim, independentemente do momento, imóvel é um bem necessário. Não é vaidade ou luxo. Ter uma moradia é necessidade”, opina.

O cenário atual, inclusive, impactou o fechamento de negócios em outra imobiliária, a Leardi Granja. A diretora Viana Vanessa Pontes conta que, em abril, muitos clientes – que já estavam com negócios praticamente fechados – desistiram da compra. Mesmo assim, ela está otimista com relação ao futuro: “enxergo o futuro como positivo. Veja: 60% das pessoas que buscaram imóveis no ano passado ainda não compraram. Pode ser que comprem. Com preços interessantes, os investidores vêm”. Ela aposta que, em breve, o valor do metro quadrado – que supervalorizou na pandemia – será mais atrativo.

Garimpo de bons negócios

Todos são unânimes em afirmar que, embora a quantidade de clientes tenha caído, a qualidade melhorou. Os clientes são mais seletivos e o imóvel deve preencher um sonho, digamos assim. É o que Ricardo Silva, proprietário da Portal Raposo Imóveis, chama de garimpo de bons negócios: “é um negócio que precisa ser bem trabalhado”. Porque tem a ver, acima de tudo, com projeto de vida. Por isso, com ou sem crise, a Granja Viana, bem abastecida de imóveis, vai continuar sendo valorizada.

“Busca por casas não vai parar”, concorda Luciane Mendaçoli, sócia-proprietária da Imobiliária Terra. E não importa o tamanho: tem público para todos os formatos, de médio a alto padrão. Os condomínios Villa D’Este e Vintage Arte de Morar são os mais procurados, segundo ela. Valorizado? O Alphaville Granja Viana, onde o metro quadrado varia de R$ 1400 a R$ 1500. Além deste, os residenciais atrás do Shopping Granja Vianna também estão bem apreciados pela localização. “Em resumo, da Grande São Paulo, Granja Viana é a grande opção”, complementa seu sócio, William Venturi.

Descentralização

Como efeito do home office e da busca por outros espaços, teve quem se mudou para a praia ou para o campo. Outros saíram dos bairros centrais para fugir do trânsito, do barulho e dos espaços menores e descobriram a Granja Viana. A descentralização foi a palavra da vez!

Conforto e infraestrutura

Entra ano, sai ano, problemas de infraestrutura e mobilidade da região continuam em pauta. Quem já não levou uma hora tentando transitar pela Avenida São Camilo (sentido São Paulo) em horários de pico e levou, no mínimo, 40 minutos em uma travessia de menos de 1 km? Ou passou horas na Raposo, tentando atravessar alguns poucos quilômetros?

As obras para a rodovia, anunciadas em agosto e previstas para serem iniciadas em outubro de 2021, ainda não saíram do papel. Quando concluídas, deverão impactar direta e positivamente a mobilidade do miolo da Granja e do famigerado retorno do km 22, visto que a terceira e última fase prevê grandes reformulações nessas proximidades.

Para o secretário de Habitação e Urbanismo de Cotia, Sergio Folha, soluções definitivas só serão alcançadas com a revisão do Plano Diretor – há mais de 10 anos, atrasada – e com a Lei de Uso e Ocupação do Solo. “Esses são os caminhos para que possamos ordenar e melhorar a questão do crescimento nesta região”, disse em entrevista à nossa redação, no começo deste ano.

E não há para onde fugir. Observando a região do alto, como fazemos há mais de uma década, vemos que a malha urbana está avançando. Mais cedo ou mais tarde, chegará. De um jeito ou de outro.

Sendo afetado direta e indiretamente por diversos fatores externos, o obstáculo real do mercado imobiliário de 2022 é o custo do crédito – e não necessariamente a oferta e a procura. Se por um lado os juros do financiamento imobiliário estão mais altos do que há dois anos, por outro pode haver mais espaço para negociação de preços.

E, por fim, não existe hora boa ou ruim para os negócios, sejam venda, compra ou locação: depende do momento de vida, das expectativas e disponibilidades financeiras de cada um. Além disso, negociar um imóvel não costuma ser uma decisão impulsiva ou rápida, feita de uma semana para outra. Pelo contrário, é um projeto que amadurece ao longo do tempo, ganhando reajustes pelo caminho. Não é preciso abrir mão dos planos, apenas refazer as contas para que elas reflitam a realidade do momento e não haja surpresas por aí. E pesquisar muito, bastante mesmo, para encontrar a melhor oportunidade. E isso, apesar dos percalços, a Granja Viana tem de sobra e promete continuar sendo a menina dos olhos deste mercado!

Por Juliana Martins Machado