Conforme já sinalizamos em novembro, o mercado imobiliário estava voltando a crescer e as expectativas para 2020 eram as melhores. Especialistas reforçavam alta de 3%, destacando o setor como um dos motores da economia para este ano. No entanto, ainda no primeiro trimestre, essa confiança deu lugar a cautela, quando a Organização Mundial da Saúde declarou a pandemia. “Mas depois de uma retraída, as pessoas começaram a enxergar oportunidades”, lembra Felipe Diego Araújo dos Santos, gestor da Four Hunters Consultoria Imobiliária.
O mercado imobiliário foi impactado pela pandemia, sim! Mas positivamente. Entre as mudanças mais significativas, houve um processo reverso ao que vinha sendo observado no passado pelo setor. “Antes da pandemia, a maioria buscava praticidade, funcionalidade e baixo custo de manutenção, o que significava imóveis residenciais mais compactos. Com mais tempo em casa e menos no local de trabalho e o chamado home office, a casa tem que virar um lar, não apenas dormitório, com necessidades específicas, mais confortáveis e melhor equipados”, conta Luiza Fernandes, diretora comercial da Granja Negócios Imobiliários.
Se antes a tendência era a diminuição de espaços e de vivência em espaços compartilhados, a pandemia trouxe o oposto: espaços maiores e mais confortáveis. Com isso, aqueles que almejavam um estilo de vida mais calmo em uma casa mais espaçosa e que já tinham planos de se mudar no futuro, encaixotaram suas coisas e fizeram as malas. De acordo com dados do portal Imovelweb, a busca por imóveis fora das capitais subiu 52% entre fevereiro e março neste ano. Quando comparados os meses de março de 2020 e março de 2019, a busca aumentou 124%.
E a nossa região se tornou a queridinha da vez: clima bucólico e charmoso, ar puro e muita área verde trouxeram para cá os que estavam em busca de melhor qualidade de vida. “A hora é agora. Quem tinha planos de sair de São Paulo um dia e morar em lugar como a Granja Viana, começou a colocar em prática esse sonho. É a tendência de querer viver melhor. Imagina para quem está preso em um apartamento de milhões… Ele poderia estar aqui, morando muito melhor, do que em um bairro empilhado”, explica Gastão Paollillo, gestor da Rede mPm. Seguindo este raciocínio, a procura por imóveis aqui cresceu em torno de 70%, superando a expectativa para o ano inclusive. “São pessoas, sobretudo, vindo das zonas oeste e sul de São Paulo. Somos o refúgio verde deles”, completa. Gastão define esses novos granjeiros como “urbanoides que querem mais natureza do que ostentação e curtem coisas mais roots, como as ruas de terra daqui ou os bois cruzando a Avenida São Camilo”.
Também é um período de redescoberta do bairro. “Tem aqueles que já conheciam a Granja, moraram no passado e estão buscando retorno para cá. Outros que tem amigos aqui e que, por conta disso, acabaram se apaixonando pela região, pensavam em no futuro se mudar e anteciparam este projeto. O perfil é variado, mas todos estão impulsionados por mais espaço e qualidade de vida”, comenta Gilson Tangerino, sócio-diretor da One Consultoria Imobiliária.
“As pessoas estão reconhecendo mesmo o que é qualidade de vida: morar em casa com quintal, piscina, jardim. Com certeza, estão menos estressadas do que quem está preso nos apartamentos em São Paulo”, justifica Helio Alterman, diretor da Proinvest. Ele aposta que esta não é uma tendência temporária: mesmo após a pandemia, o mercado volta a crescer ainda mais. Felipe concorda: “há várias oportunidades de mercado, principalmente para a Granja, nos próximos 24 meses”. “Esse movimento de gente querendo vir para cá vai se manter por um bom tempo”, também crê Gastão.
Bem-estar familiar
A relação com a casa também mudou. “As pessoas estão enxergando os imóveis mais como qualidade de vida do que negócio. Elas investem em outra moeda: a da satisfação pessoal, cuja mensuração é diferente do dinheiro. Se não fosse assim, por que as pessoas sairiam de um metro quadrado mais valorizado para outro menos valorizado? Não é para sobrar dinheiro, mas ter a famosa qualidade de vida. Com essa pandemia, percebemos o quão frágeis somos”, descreve Ricardo Silva, proprietário da Portal Raposo Imóveis. “O novo consumidor busca um conforto maior em seu lar para obter resultados satisfatórios em home office e harmonia total entre sua família. Sendo assim, a busca de imóveis com quartos reversíveis, escritórios, sala com dois ambientes e integração com área gourmet tem crescido muito”, comenta Maurício Azer, gerente comercial da RE/MAX CasaInveste.
Além da qualidade de vida, o multicentrismo
A Granja Viana não é a mesma de outrora. Grandes centros comerciais e industriais chegaram junto com o progresso. Como contraponto, temos uma rodovia cujo trânsito já é conhecido pela maioria. Mas com as novas configurações de trabalho e moradia, isto não é mais visto como entrave. “O consumidor é conhecedor das deficiências de mobilidade da Raposo Tavares, porém também reconhece na nossa região, o que os urbanistas chamam de multicentrismo, ou seja, uma região que oferece tudo o que São Paulo oferece. E, principalmente, esse novo consumidor sabe que as relações de trabalho mudaram para sempre e reuniões digitais, trabalho em horários diferenciados e outras novas relações vieram para ficar”, comenta Caio Portugal, diretor da GP Desenvolvimento Urbano, que teve os melhores meses de vendas em maio e junho dos últimos anos.
O novo consumidor
Objetivo, assim é o novo consumidor. Com quatro décadas de experiência na área, Marco Antônio Garbuglio – sócio-diretor da G3i Imobiliária – disse que o cliente de agora “já sabe o que quer e não perde muito tempo”. Trocando em miúdos, há pouca ou quase nenhuma especulação, mas muita objetividade. “A dificuldade em ficar confinadas em suas casas fez com que as pessoas percebessem que elas precisam de uma casa maior e pronto, não ficam questionando valores”, completa.
Claro que o preço ainda conta. “Os imóveis na Granja Viana são baratos, muito mais do que em São Paulo. Por exemplo, um apartamento de 100m² na Pompeia vale o mesmo que uma casa sensacional aqui. É uma oportunidade. Mesmo com menos dinheiro, o consumidor pode até elevar o padrão de vida dele, morando em um espaço legal aqui do que em São Paulo”, explica Gastão.
William Venturi, sócio-proprietário da Imobiliária Terra, complementa dizendo que, ademais, investir no mercado imobiliário se mostra seguro. “Embora a pandemia tenha contribuído para um cenário de incertezas na economia, investir em um imóvel é um porto seguro, por assim dizer. Permite preservar o capital em momentos de crise e o aumento de patrimônio em momentos de crescimento econômico. Logo, a compra seja ela para locação quanto para moradia, que é exatamente o que estamos vendo no momento, são alternativas válidas, que representam uma forma segura de aplicar o dinheiro”, esclarece.
Bola da vez: compra, venda ou locação?
A maioria dos entrevistados respondeu: locação. Muitas imobiliárias viram, durante este período, seu estoque de locação praticamente zerar. “Aluguel sempre foi a coisa mais aquecida no mercado da Granja, porque muitos vêm com receio e querem sentir o local”, explica Gastão. Ele foi um deles: há mais de uma década, ele chegou na Granja. Mas optou, primeiro, pelo aluguel, antes da compra definitiva. Foi, como ele mesmo define, um test-drive.
Angelo Maglio, proprietário da Rancholar Imóveis, corrobora sua fala: “devido ao urgente-urgentíssimo causados pela pandemia, os que estão com os pés no chão, optam em sua maioria pela locação afim de verificarem se se acostumam no local escolhido”. E Lucio Ventura, da Ventura Negócios Imobiliários, completa: “as pessoas estão percebendo que um investimento muito alto em um imóvel não é certeza de estabilidade, em um futuro tão incerto”.
Na Mix Prime Imóveis, a demanda se dividiu em compra de terreno “para construção”, de acordo com o sócio-proprietário Luís Felipe Carvajal, e em locação. Esta última modalidade, por exemplo, cresceu 200%. “Pessoas de São Paulo passaram a vir para cá pela qualidade de vida, mas sobretudo, pelo preço. Um apartamento em Pinheiros de 120m² custa uns R$ 7 mil de aluguel, enquanto aqui é o valor de uma casa com piscina, quintal para criança brincar e espaço para fazer horta”, explica. Ele menciona também a procura por villagios, tão comuns em nossa região e que são mais espaçosos, aconchegantes e mais baratos que um apartamento.
Já na Casa Noble Negócios Imobiliários, o cenário foi inverso. “De janeiro a março, 47% dos contatos que recebemos procuravam por compra e 53% procuravam por locação. Nos últimos dois meses, esse cenário inverteu: 58% dos nossos contatos são com intenção de compra e 42% com intenção de locação”, numera Camila Bezerra, diretora de marketing. “Com a possibilidade de home office virar um modelo de trabalho permanente para muitas empresas, temos recebido muitos clientes que moram na agitação de São Paulo e que, com essa possibilidade de trabalhar de casa, procuram por uma casa maior em uma região mais tranquila como a nossa, em busca de melhor qualidade de vida”, opina.
Incentivos fiscais
“As taxas de financiamento nunca estiveram tão baixas. Nunca foi tão fácil financiar”, pontua Hélio Alterman. Sim, o especialista tem razão: em agosto de 2019, a Caixa Econômica Federal anunciou a criação de linha de financiamento imobiliário com saldo corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Seis meses depois, lançou uma linha de crédito de financiamento imobiliário com juros prefixados, que variam entre 8% e 9,75% ao ano. Nessa modalidade, não há correção nem da taxa referencial ou IPCA (inflação) e pode ser usado em até 80% do financiamento do imóvel.
“Quem tomar o empréstimo poderá escolher entre sistemas de amortização SAC, para contratos de até 360 meses, e PRICE, até 240 meses”, explica. “Outro fator é a taxa Selic em 3% ao ano, podendo cair para 2,5%, nova mínima histórica”, completa sua colega de profissão, Luiza Fernandes.
E no meio da pandemia, a Caixa ainda anunciou uma injeção adicional de R$ 43 bilhões para o setor imobiliário. Desta vez, o dinheiro será usado em linhas que visam a irrigar o caixa de construtoras, evitando paralisações de obras e demissões. Outra meta é facilitar a vida do cliente que está prestes a comprar um novo imóvel, com a oferta de carência de até 180 dias para início do pagamento.
Oportunidades pós-pandemia
As oportunidades não serão limitadas apenas a preços, oferta e demanda. Há consenso entre especialistas que haverá mudanças nas relações de consumo e a maneira como os imóveis serão transacionados também. Aliás, já há. Aplicativos e ferramentas de avaliação online, visita virtual, showrooms e registros imobiliários virtuais já existem e, agora, seu uso vem sendo ainda mais ampliado.
“Temos um contrato digital, onde a pessoa não precisa estar na imobiliária para assinar. O corretor faz todas as vistorias e as partes recebem onde elas estiverem o relatório, tanto fotográfico quanto escrito. Para pagamentos, já temos o boleto bancário”, explica Daniela Brito, diretora da Imobiliária Porta Nova. Ou seja, contratos fechados de modo virtual já são realidade.
Quem ainda não se adequou, precisa se adaptar à nova realidade. Na Granja Negócios Imobiliários, por exemplo, o tour virtual foi uma ferramenta bastante usada pela equipe neste momento de isolamento social, em que as visitas presenciais se tornam cada vez mais raras. “É fundamental estar conectado aos possíveis clientes, usar a tecnologia e redes sociais para mostrar as novidades, os diferenciais de cada imóvel, as tendências do mercado e oferecer prestação de serviço. Outra facilidade que pode manter os negócios em movimento envolve as soluções digitais. Anúncios de qualidade, fotos, sistemas digitalizados dentro das imobiliárias e acessíveis na palma da mão dos corretores dão agilidade aos trabalhos e facilitam a vida dos clientes”, explica Luiza Fernandes.
Por Juliana Martins Machado
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