O “trimestre para esquecer”, como resume José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), começa a ser superado pelos mercados de venda de imóveis usados e de locação residencial da cidade de São Paulo. Depois de ter acumulado queda de 7,2% entre Janeiro e Março, as vendas caíram 3,02% em Abril. E a locação de casas e apartamentos praticamente ficou estável, com redução de 0,2% em comparação com Março.
A comparação direta dos resultados de vendas e locação de Abril com Março indica mais claramente o que pode ser um início de reversão de tendência. Em Março as vendas haviam caído 17,02%, ou 14 pontos percentuais a mais que em Abril, enquanto que a locação recuara 18,84%, ou 18,64 pontos percentuais mais que em Abril
“Pode ser um indício de mudança no comportamento do mercado, mas será preciso esperar os resultados das próximas pesquisas do Creci-SP para termos uma definição mais clara”, afirma Viana Neto. A pesquisa de Abril do Creci-SP foi feita com 341 imobiliárias da cidade de São Paulo e mostrou comportamentos distintos nos preços de venda e nos valores de locação residencial.
Os preços do metro quadrado dos imóveis usados vendidos em Abril subiram em média 1,87% em relação a Março. Nos últimos 12 meses, de Maio de 2013 a Abril último, o aumento acumulado é de 18,15%, mais de 12 pontos percentuais acima da inflação de 6,28% medida pelo IPCA do IBGE. Os aluguéis em Abril baixaram 0,19% em média na comparação com Março, e o aumento acumulado nos mesmos 12 meses é de 7,86%, pouco mais de 1 ponto percentual acima do IPCA.
As 341 imobiliárias consultadas pelo Creci-SP venderam em Abril 69,3% em apartamentos e 30,7% em casas. O índice de vendas da Capital recuou de 0,3447 em Março para 0,3343 em Abril, uma queda de 3,02%.
Os imóveis mais vendidos, com 57,89% das vendas, foram os de preço final até R$ 400 mil. Na divisão por faixa, predominaram as com preço médio de metro quadrado de até R$ 5.000,00, com 62,5% do total de casas e apartamentos vendidos. Os proprietários dos imóveis vendidos concederam descontos médios de 3,27% (bairros da Zona B) a 11,25% (bairros da Zona A).
A pesquisa Creci-SP apurou que 57,02% dos imóveis usados foram vendidos em Abril com financiamento de bancos e outros 40,35% à vista. Houve ainda 2,63% vendidos a prazo diretamente pelos proprietários.
O imóvel que ficou mais caro em Abril foram os apartamentos de padrão médio com 8 a 15 anos de construção e situados em bairros agrupados na Zona D, como Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó. O preço médio do metro quadrado subiu 20,46%, passando de R$ 3.676,47 em Março para R$ 4.428,57 em Abril.
Entre as casas e apartamentos usados cujos preços baixaram em Abril, a maior queda foi a dos apartamentos também de padrão médio mas com mais de 15 anos de construção e situados na Zona C, onde estão bairros como Lapa, Mandaqui, Mirandópolis. A queda foi de 16,69%, com o preço médio do metro quadrado baixando de R$ 5.203,75 em Março para R$ 4.335,30 em Abril.
Lugar de bairros como Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, a Zona C concentrou a maioria das vendas de imóveis usados em Abril, com 28,07% dos negócios fechados nas 341 imobiliárias consultadas pelo Creci-SP. Em segundo lugar ficou a Zona A, onde estão os Jardins, com 23,67%, seguida da Zona B, com 18,4%, e das Zonas D e E, empatadas com 14,93% das vendas.
Quem alugou imóveis na Capital em Abril conseguiu desconto de até 11% sobre o valor originalmente pedido pelos proprietários de casas e apartamentos em oferta nos bairros da Zona D. Foi o maior percentual apurado pelo Pesquisa Creci-SP nas 341 imobiliárias pesquisadas. O menor desconto foi de 7,65% nos imóveis da Zona A, que agrupa bairros como Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho, entre outros.
Foram alugados em Abril 54,73% do total em apartamentos e 45,27% em casas. O número de locações foi 0,2% inferior ao de Março, com o índice de locação da Capital recuando de 2,1421 em Março para 2,1378 em Abril.
O seguro de fiança e o depósito de três meses do valor do aluguel foram adotados em 46,09% dos contratos como garantia de pagamento em caso de inadimplência do inquilino. O fiador respondeu por 46,23% dos contratos, outros 5,21% foram garantidos por caução de imóveis e 2,06% foram alugados sem garantia. Houve ainda 0,41% de contratos assinados por cessão fiduciária.
Os imóveis com aluguel mensal até R$ 1.200,00 somaram 55,69% do total de novas locações em Abril, segundo a pesquisa Creci-SP. O aluguel mais barato na Capital foi de R$ 513,80 por casas simples de 1 dormitório situadas em bairros da Zona E, na periferia, como Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis. O mais caro aluguel de Abril foi de R$ 6.475,00 por apartamentos de 4 dormitórios nos bairros da Zona A.
A pesquisa Creci-SP registrou aumento de até 43% no aluguel de apartamentos em Abril na Capital, caso das quitinetes situadas na Zona D. O valor médio subiu de R$ 500,00 para R$ 715,00. Entre os aluguéis que baixaram de Março para Abril, a maior redução foi de 28,17% nos apartamentos de 3 dormitórios situados na Zona E. O aluguel médio de R$ 1.040,00 em Março caiu para R$ 747,00 em Abril.
As 341 imobiliárias que o Creci-SP consultou receberam de volta 534 imóveis, o equivalente a 73,25% dos imóveis alugados em Abril. Esse número é 8,39% menor que o apurado em março, que foi de 79,96%.
A inadimplência também baixou em Abril, com índice de 4,1% do total de contratos em vigor nas imobiliárias. Em Março estavam inadimplentes 5,45% dos inquilinos.
O número de ações judiciais propostas em Abril nos Fóruns da Capital foi 6,83% maior que o de Março, de 4.125 para 4.503, segundo apuração feita pelo Creci-SP.
Cresceu 10,94% em Abril o número de ações de rito sumário (de 2.587 para 2.870). As ações consignatórias de pagamento tiveram alta de 9,09% (de 11 para 12) enquanto que o número de ações por falta de pagamento aumentou 2,63% (de 1.295 para 1.329). Foram 177 ações de rito ordinário Abril, ou 1,72% a mais que 174 propostas em Março. A única queda – 22,3% – foi a de ações renovatórias, de 148 em Março para 115 em Abril.
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