Mesmo com queda nos preços das casas e apartamentos e nos aluguéis residenciais, os mercados de imóveis usados e de locação tiveram desempenho negativo em junho na cidade de São Paulo.
As vendas encolheram 17,68% e o número de imóveis alugados foi 15,05% menor em comparação com maio, segundo pesquisa feita com 353 imobiliárias da Capital pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).
Foram vendidos 70,21% dos imóveis em apartamentos e 29,79% em casas. A maioria das vendas foi feita com financiamento de bancos (64,89% do total). A pesquisa registrou a locação de 55,03% em casas e 44,97% em apartamentos.
O resultado de junho marca o quarto mês seguido de quedas nas vendas de imóveis usados na maior cidade do País. Em seis meses até junho, somente em fevereiro as vendas cresceram mais que no mês anterior, com alta de 27,66%. No acumulado do ano, a queda é de 31,13%. “Mas, mesmo com esse desempenho, os imóveis usados têm conseguido manter sua valorização”, diz José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.
De julho de 2013 até junho último, o preço médio do metro quadrado de casas e apartamentos usados vendidos em São Paulo acumula alta de 10,81%, mais de 4 pontos percentuais acima da inflação de 6,52% apurada pelo IPCA do IBGE. No ano passado, a valorização do preço médio foi de 25,88%, mais de quatro vezes acima da inflação de 5,91%.
“Enquanto houver déficit, com mais famílias precisando de moradia do que casas disponíveis para abrigá-las, continuará havendo valorização dos imóveis, especialmente dos usados, que são menos sujeitos a manobras especulativas do que os novos”, afirma Viana Neto. “Embora flutuem de acordo com a demanda e a conjuntura econômica, a tendência a médio e longo prazos é que os imóveis usados se valorizem mais que outros ativos”, declara Viana.
A pesquisa do Creci-SP registrou aumento de até 85,38% no desconto médio sobre o preço originalmente pedido pelos proprietários de imóveis usados localizados na Zona B, onde estão bairros como Paraíso, Pinheiro e Planalto Paulista, entre outros. O desconto médio era de 4,72% em Maio e subiu para 8,75% em Junho.
Na Zona A, onde os preços médios são mais altos por agrupar bairros dos Jardins, o desconto aumentou 37,5% ao passar de 8% para 11%. Na Zona C, onde estão agrupados Barra Funda e Cambuci, o desconto médio caiu 60,81% ao baixar de 13,6% em Maio para 5,33% em Junho.
Na Zona D, que reúne bairros como Imirim e Itaberaba, o desconto médio baixou 5,04%, de 9,13% para 8,67%. Na Zona E, que agrupa bairros como Ermelino Matarazzo, Grajaú e Guaianases, o desconto se manteve em 9%.
As imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP venderam mais imóveis nas duas Zona de Valor onde os descontos concedidos pelos proprietários foram maiores: 29,78% do total na Zona A e 24,49% na Zona B. O restante das vendas distribuiu-se entre as Zona D (19,13%), E (15,94%) e C (10,65).
Os imóveis mais vendidos em Junho foram os de valor médio final até R$ 500 mil, com 64,89% do total negociado pelas 353 imobiliárias. Na divisão das vendas por faixas de valor, 63,64% concentraram-se na faixa de até R$ 6.000,00 o metro quadrado.
A pesquisa do Creci-SP apurou que foi de 17,7% a maior redução do preço médio do metro quadrado entre todas as unidades vendidas pelas imobiliárias consultadas. O preço médio do metro quadrado de casas de padrão médio com mais de 15 anos de construção situadas em bairros da Zona D baixou de R$ 3.558,33 em Maio para R$ 2.928,57 em Junho.
O maior aumento registrado foi de 20,2% para os apartamentos de padrão médio com tempo de construção entre 8 e 15 anos e situados também na Zona D. O preço médio do metro quadrado estava em R$ 4.328,36 em Maio e subiu para R$ 5.202,70 em Junho.
O aluguel médio também se valorizou no período julho 2013-junho 2014, mas menos que a inflação. A alta acumulada do valor médio do aluguel é de 5,85% enquanto a inflação chegou a 6,52%. “O mercado de locação parece estar vivendo este ano uma fase de ajuste, de adequação de valores”, afirma o presidente do Creci-SP.
A explicação de Viana Neto é que os proprietários devem ter percebido a existência de um descompasso entre a variação dos aluguéis e a renda das famílias que precisam alugar imóveis e por isso passaram a dosar melhor os aumentos este ano.
“É um ajuste que se expressa em números”, afirma o presidente do CRECISP, ao destacar que, no ano passado, a alta dos aluguéis na cidade de São Paulo ficou quase 3 pontos percentuais acima da inflação”, diz o presidente.
A inflação medida pelo IPCA do IBGE fechou 2013 em 5,91% e o aluguel chegou a 8,84%.
“Quando o aluguel sobe mais que a média dos preços e dos índices que costumam balizar aos reajustes salariais em determinado período, cria-se um desequilíbrio entre a capacidade de pagamento dos virtuais inquilinos e os valores de mercado que acaba forçando um ajuste mais à frente”, afirma Viana Neto.
A “equação do ajuste” se resolve, diz ele, ou com redução dos valores iniciais de locação por decisão dos próprios donos dos imóveis ou por força da lógica de mercado “que impõe a redução dos valores quando os imóveis começam a ficar tempo demais vazios, gerando custos sem receitas para cobri-los”.
Os imóveis mais alugados na cidade de São Paulo em Junho foram os de valor mensal até R$ 1.200,00. Eles representaram 58,07% do total de novas locações contratadas nas 353 imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP.
O maior dos aumentos aconteceu com as casas de 3 dormitórios situadas em bairros da Zona E. O aluguel subiu 43,69% ao passar de R$ 960,00 em Maio para R$ 1.379,41 em Junho. E foi também na Zona E que se deu a maior redução de aluguel médio, 54,89% para casas simples de dois cômodos. O aluguel baixou de R$ 443,33 em Maio para R$ 200,00 em Junho.
A maioria das locações foi contratada com seguro do fiador pessoa física (39,03% do total), seguido de perto pelo depósito de três meses do valor do aluguel (35,86%). As outras formas de garantia distribuíram-se entre o seguro de fiança (19,45%), a caução de imóveis (4%), a locação sem garantia (1,52%) e a cessão fiduciária (0,14%).
Os descontos concedidos pelos proprietários sobre os aluguéis originalmente pedidos variaram de 6% na Zona B a 13,21% na Zona D, segundo mostrou a pesquisa Creci-SP.
As novas locações distribuíram-se da seguinte forma entre as Zonas de Valor: 36,55% na Zona C; 27,59% na Zona D; 20,41% na Zona E; 9,8% na Zona B; e 5,65% na Zona A.
As 353 imobiliárias consultadas pelo Creci-SP registraram em Junho na Capital aumento de 11,57% na inadimplência dos inquilinos com contrato em vigor.
Ela passou de 4,15% em Maio para 4,63% em Junho. Aumentou também o número de imóveis devolvidos por inquilinos que desistiram da locação: foram 600 unidades. Esse número equivale a 82,76% das novas locações e é 14,53% maior que o índice de 72,26% de Maio.
O número de ações judiciais propostas nos fóruns da Capital em Junho foi 16,92% menor que em Maio – foram 3.845 e 4.268 ações, respectivamente. As ações por falta de pagamento tiveram queda de 9,7% (de 1.485 para 1.341); as renovatórias reduziram-se em 15,18% (de 112 para 95).
O levantamento feito pelo Creci-SP apurou queda de 20,85% no número de ações de rito sumário (de 2.839 para 2.247) e de 17,49% nas ações ordinárias (de 183 para 151). Somente as ações consignatórias acusaram aumento de Maio para Junho. O número cresceu 22,22%, de 9 para 11 ações.
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